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共享办公野蛮生长 盈利难题靠规模解决

2017-10-19 来源:未知

  陈淑贞

  优客工场最新的动态消息发生在10月12日。当天,招商蛇口通过公告宣布,与优客工场签订框架性的合作协议,将以最优条件向优客工场提供租赁房屋作为办公场所,而优客工场优先接受招商蛇口的投资。

  同时,优客工场位于深圳蛇口的深圳数码大厦项目正式落地,成为双方合作的首个共享办公空间。

  2015年,“创业”、“创客”成为经济热词,2015年也被行业形容为联合办公空间元年。两年过去,资本冬夏往复,有些机构已经倒闭,有的则趁机做大。但初显独角兽潜质的少数几家也难逃盈利模式和回报周期的难题。

  行业标准出台

  共享办公又被称为联合办公、众创空间,从2015年起在国内风行。

  科技部火炬中心官方数据显示,截至2016年,全国已建成各类众创空间4298家,其中科技部备案1337家。仅2016年,举办各类创新创业活动超过10万场,服务创业团队15万个,服务创业企业11万家。

  经历两年野蛮无序的生长后,今年9月,科技部火炬中心以及多家联合办公类型众创空间联合发布了《众创空间服务规范(试行)》和《众创空间(联合办公)服务标准》。

  众创空间有了标准的定义,是指为满足大众创新创业需求,提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间,积极利用众筹、众扶、众包等新手段,以社会化、专业化、市场化、网络化为服务特色,实现低成本、便利化、全要素、开放式运营的创新创业平台。

  参与起草发布《众创空间(联合办公)服务标准》的众创空间包括优客工场、洪泰空间、方糖小镇、氪空间、侠客岛、创业公社、Wedo、无界空间、纳什空间、we+、P2空间等。

  企业与企业,构筑起众创空间的江湖,风雨来时,也显颠簸。

  2016年,包括地库、孔雀机构、MadSpace在内的众创空间倒闭,提醒了行业众创空间生态系统的脆弱。

  来自孔雀机构的样本是,位于深圳蛇口办公地点因突发性建筑噪音而影响办公环境,导致出租率下降,最后被迫关闭场地,而前期投入回收无门又招致资金链紧张。不久后,孔雀机构位于深圳另一个办公地点也因拖欠租金被迫搬离。

  众创空间行业竞争的核心要素是物业租金、出租率、运营能力和后端服务。物业租金和出租率是众创空间的关键词,而运营能力、后端服务是租金和出租率的保障。

  当前,市场上,联合办公的收入结构中,租金收入占大头,为七至八成,其余二至三成则来自创业服务等增值业务收入和政府补贴等。

  高力国际华东区研究部董事陈铁东认为,社区平台的搭建提升品牌价值,让客户享受空间之外的溢价。孔雀机构等众创空间的倒闭被认为是行业的初次洗牌,服务单一、单纯靠租金收入的“二房东”模式意义不大。当下,众创空间的盈利模式仍是待解的重大命题。

  规模化与盈利

  10月12日,优客工场与招商蛇口达成合作协议,位于深圳蛇口的深圳数码大厦项目,成为双方合作的首个办公空间。

  优客工场成立于2015年4月3日,由原万科集团副总裁、北京万科董事长毛大庆所创办,以共享办公为核心。

  优客工场官网显示,截至2017年9月,公司在全国30个城市拥有100个场地,服务近3500家创新型公司,运营面积将近30万平方米。其目标是,未来三年内,坚持全球化战略布局,计划在全球32座城市设立160个场地,为创新企业提供10万个工位,总办公面积预计达70万平方米。

  优客工场在国内外两面迈进。今年9月,优客工场宣布战略投资印尼共享办公新锐品牌Rework,共同搭建共享办公服务、创业孵化等方面的资源平台。此外,优客工场还进入新加坡、美国、芬兰等国家。

  同期,共享办公领域的另一家明星公司SOHO3Q也在攻城略地。2015年,SOHO中国推出共享办公空间产品“SOHO3Q”向互联网企业转型。

  9月,在第一轮全国扩张的北京、上海、杭州、南京四个城市基础上,SOHO3Q启动了第二轮拓展,新增广州、深圳、武汉、长沙四个城市。

  扩张的题中之义是规模。易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,银河国际博彩,不管是优客工场还是SOHO3Q,此类企业进行全国乃至全球性的扩张均为了量化,只有拥有规模效应,才能够降低营运成本,获得更高溢价。

  目前,SOHO3Q在国内已拥有1.7万个工位,潘石屹认为由于规模问题,“赚的钱还少得可怜”。

  据SOHO中国2017年上半年业绩报告,公司实现营业额10.7亿元,同比增长47%;租金收入约8.18亿元,同比上升17%;净利润约39.82亿元,同比增长565%。这是一份颇为亮丽的成绩单,但因收入占集团比例太低,来自SOHO3Q的业绩贡献并没有在财报中作单项披露。

  巨头扩张翻江倒海,企业与企业之间互相触碰形成故事,行业的发展继续,已现出并购整合的端倪。

  9月23日,优客工场和方糖小镇宣布达成战略合作,双方将互换部分股份并成立新的合资公司,整合国内联合办公市场。

  这是国内两家较大的共享办公企业的合作。据方糖小镇官网信息,公司成立于2015年4月,目前在上海、北京、成都等城市拥有25个社区,2万个工位。实质上,在方糖小镇之前,优客工场还与洪泰创新空间进行战略合并。

  有赖于资本思潮的洗礼,在行业成熟之前进行迅速合围,是近年来房地产上下游行业表现出来的特征,优点是加速独角兽的形成。

  不过,潘石屹认为,目前国内共享办公行业尚处于“婴儿时期”。他携SOHO3Q来到深圳推介时对记者表示,真正实现共享的生意就是要把规模做起来,要在全国做到20万、50万个座位以上才有意义。而在此之前,“几万个座位,都还是实验室产品。”